Kodėl saulės parkų kūrėjai ieško žemės
Pastaruosius kelerius metus Lietuvoje pastebimas tikras saulės energetikos bumas. Saulės parkų projektai dygsta kaip grybai po lietaus, o įmonės, kurios plėtoja tokius projektus, aktyviai ieško tinkamų sklypų. Jei turite žemės sklypą, galbūt jau esate gavę pasiūlymų jį išnuomoti saulės elektrinės statybai. Bet kas gi slypi už šių pasiūlymų ir ar verta į tai žiūrėti rimtai?
Visų pirma, reikia suprasti, kodėl saulės parkų kūrėjai renkasi būtent nuomą, o ne perka žemę. Atsakymas paprastas – tai leidžia jiems efektyviau valdyti kapitalą. Vietoj didelių vienkartinių investicijų į žemės pirkimą, jie gali tuos pinigus nukreipti į pačios elektrinės įrangą, kuri ir generuoja pajamas. Be to, nuoma suteikia lankstumo – po 20-30 metų, kai saulės panelių efektyvumas sumažėja arba technologijos pasensta, galima projektuose atlikti pakeitimus ar tiesiog grąžinti žemę savininkui.
Žemės savininkams tai taip pat patrauklu dėl kelių priežasčių. Pirma, nereikia jokių investicijų – visus darbus atlieka nuomotojas. Antra, gaunate stabilias pajamas ilgam laikotarpiui. Trečia, žemė išlieka jūsų nuosavybė, o po sutarties pabaigos ją atgausite atgal.
Kokia žemė tinka saulės parkui
Ne kiekvienas sklypas tinka saulės elektrinės statybai. Yra keletas svarbių kriterijų, į kuriuos žiūri projektų kūrėjai. Pirmiausia – plotas. Paprastai ieškoma sklypų nuo 3-5 hektarų, nors kai kurie projektai gali būti ir didesni, siekiantys keliasdešimt hektarų. Mažesni sklypai dažniausiai nėra ekonomiškai efektyvūs dėl fiksuotų projektavimo ir prijungimo išlaidų.
Labai svarbus aspektas – elektros tinklų artumas. Idealiu atveju sklypas turėtų būti ne toliau kaip 1-2 kilometrai nuo transformatorinės ar elektros perdavimo linijos. Kuo toliau tinklai, tuo brangiau kainuoja prijungimas, o tai gali projekto ekonomiką padaryti nepatrauklią. Kai kurie projektų kūrėjai sutinka ir su didesniu atstumu, bet tai jau individualiai vertinama.
Žemės kokybė saulės parkui nėra tokia svarbi kaip žemės ūkiui. Net atvirkščiai – dažnai ieškoma mažiau derlingų žemių, kurios nėra intensyviai naudojamos žemės ūkyje. Tai gali būti apleistos ganyklos, krūmais apaugę plotai ar net buvusios pramoninės teritorijos. Svarbu, kad žemė būtų santykinai lygi arba su nedideliu šlaitu į pietus – tai optimizuoja saulės panelių išdėstymą.
Dar vienas kriterijus – žemės paskirtis ir būklė dokumentuose. Paprasčiausia, kai žemė yra žemės ūkio paskirties. Tačiau ir kitų paskirtų žemės sklypai gali tikti, tik gali prireikti papildomų derinimų su savivaldybe.
Kaip vyksta bendradarbiavimo procesas
Kai projektų kūrėjas susisiekia su jumis dėl žemės nuomos, prasideda kelių etapų procesas. Pirmiausia atliekamas preliminarus vertinimas – patikrinama žemės padėtis, plotas, artimiausi elektros tinklai. Jei viskas atrodo perspektyvu, siūloma pasirašyti preliminarią sutartį arba ketinimų protokolą.
Šiame etape svarbu suprasti, kad dar nieko galutinio nėra. Projektų kūrėjas turi atlikti daug namų darbų: gauti techninį prisijungimo patvirtinimą iš elektros tinklų operatoriaus, parengti projektą, gauti visus reikiamus leidimus. Šis procesas gali užtrukti nuo kelių mėnesių iki pusantros metų ar net ilgiau, priklausomai nuo projekto sudėtingumo ir biurokratinių procedūrų.
Preliminarioje sutartyje paprastai numatoma, kad žemės savininkas įsipareigoja nenuomoti žemės kitiems asmenims tam tikrą laiką, kol projektų kūrėjas atlieka visus parengiamojo etapo darbus. Už šį įsipareigojimą gali būti mokamas simbolinis mokestis arba jokio mokesčio nemokama – tai priklauso nuo derybų. Svarbu, kad šioje sutartyje būtų aiškiai apibrėžtos abi pusių teisės ir pareigos.
Kai visi leidimai gauti ir projektas paruoštas įgyvendinimui, pasirašoma ilgalaikė nuomos sutartis. Jos trukmė paprastai yra 20-30 metų su galimybe pratęsti. Nuo šio momento prasideda nuomos mokesčių mokėjimas pagal sutartyje numatytas sąlygas.
Kiek galima uždirbti iš žemės nuomos
Tai klausimas, kuris domina visus žemės savininkus. Atsakymas, kaip dažnai būna, yra „priklauso”. Nuomos kainos Lietuvoje labai įvairuoja priklausomai nuo regiono, žemės charakteristikų ir rinkos sąlygų.
Vidutiniškai nuomos kaina svyruoja nuo 300 iki 800 eurų per hektarą per metus. Kai kuriose vietose, ypač ten, kur didelė konkurencija tarp projektų kūrėjų arba labai geros sąlygos elektros tinklų prijungimui, kainos gali siekti ir 1000-1500 eurų per hektarą. Atvirkščiai, atokesnėse vietovėse ar ten, kur sudėtingesnis prijungimas, kainos gali būti mažesnės.
Skaičiuokime konkrečiai. Tarkime, turite 5 hektarų sklypą ir susitariate dėl 500 eurų per hektarą nuomos kainos. Per metus gautumėte 2500 eurų. Per 25 metų sutarties laikotarpį tai būtų 62 500 eurų. Jei nuomos kaina būtų 700 eurų – jau 87 500 eurų per tą patį laikotarpį. Tai gana solidžios sumos, ypač atsižvelgiant į tai, kad nereikia jokių investicijų ar darbo įnašo.
Svarbu žinoti, kad nuomos mokestis paprastai indeksuojamas – tai reiškia, kad kasmet didėja pagal infliaciją ar kitą sutartyje numatytą rodiklį. Tai apsaugo jus nuo perkamosios galios mažėjimo. Be to, kai kurie projektų kūrėjai siūlo pakopinį nuomos mokesčio didėjimą – pavyzdžiui, pirmus metus mažesnį mokestį, o vėliau didesnį, kai elektrinė jau veikia ir generuoja pajamas.
Į ką atkreipti dėmesį sutartyje
Pasirašant nuomos sutartį, labai svarbu atidžiai perskaityti visas sąlygas. Geriausia pasikonsultuoti su advokatu, kuris turi patirties su tokio tipo sutartimis. Štai keletas aspektų, į kuriuos tikrai verta atkreipti dėmesį.
Pirma, nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka. Ar mokama kas mėnesį, kas ketvirtį, ar kas pusmetį? Ar yra numatyta indeksacija? Kokiu būdu skaičiuojamas indeksavimas? Kai kuriose sutartyse numatoma, kad nuomos mokestis priklauso nuo elektrinės pagamintos elektros kiekio – tai gali būti rizikinga, nes gamyba priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant orus ir įrangos gedimus.
Antra, sutarties trukmė ir nutraukimo sąlygos. Ar galite nutraukti sutartį anksčiau laiko ir kokiomis sąlygomis? Kas nutinka, jei projektų kūrėjas nusprendžia nutraukti veiklą? Paprastai tokiose sutartyse numatoma, kad nuomotojas privalo demontuoti visą įrangą ir grąžinti žemę tokios pat būklės, kokia ji buvo prieš pradedant statybas.
Trečia, žemės naudojimo apribojimai. Ar galėsite naudoti dalį žemės kitiems tikslams? Pavyzdžiui, kai kuriose saulės parkuose galima ganyti avis tarp panelių eilių – tai gali būti papildomas privalumas. Ar galėsite vaikščioti per savo žemę? Kokios bus prieigos prie sklypo?
Ketvirta, atsakomybė už žalą. Kas atsako, jei dėl saulės parko veiklos nukentėtų kaimyninės žemės ar infrastruktūra? Paprastai nuomotojas privalo turėti atitinkamą draudimą, bet tai turėtų būti aiškiai įtvirtinta sutartyje.
Penkta, kas atsitinka sutarties pabaigoje. Ar nuomotojas privalo viską išardyti ir išvežti? Per kiek laiko tai turi būti padaryta? Ar yra numatyta galimybė pratęsti sutartį? Kokiomis sąlygomis?
Mokesčiai ir teisiniai aspektai
Gaunant pajamas iš žemės nuomos, reikia mokėti mokesčius. Fiziniams asmenims nuomos pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris šiuo metu yra 15 proc. nuo pajamų. Be to, reikia mokėti ir privalomojo sveikatos draudimo (PSD) įmokas – 6,98 proc. nuo pajamų. Taigi iš viso apie 22 proc. pajamų teks atiduoti mokesčiams.
Tačiau yra būdų, kaip optimizuoti mokesčius. Jei esate individualios veiklos vykdytojas (IVV) arba turite įkūrę individualią įmonę (IĮ), galite taikyti verslo liudijimo sistemą, jei metinės pajamos neviršija tam tikros ribos. Taip pat galite rinktis mažąją buhalterinę apskaitą ir taikyti 5 proc. pelno mokestį, jei atitinkate reikalavimus.
Dar viena svarbi detalė – žemės mokestis. Jei jūsų žemė yra žemės ūkio paskirties ir naudojama žemės ūkiui, žemės mokestis paprastai yra nedidelis arba jo apskritai nėra. Tačiau kai ant žemės pastatoma saulės elektrinė, savivaldybė gali perskaičiuoti žemės mokestį, nes žemė jau nebe žemės ūkio naudmenos. Šis klausimas turėtų būti aptartas su projektų kūrėju – kartais sutartyje numatoma, kad padidėjusį žemės mokestį moka nuomotojas.
Dar vienas aspektas – žemės ūkio subsidijos. Jei gaunate tiesiogines išmokas už žemės ūkio naudmenas, po saulės parko pastatymo jų galite netekti. Tai irgi svarbus finansinis aspektas, kurį reikia įvertinti prieš priimant sprendimą. Tačiau dažnai nuomos pajamos yra gerokai didesnės nei subsidijos, todėl tai vis tiek būna naudinga.
Poveikis aplinkai ir bendruomenei
Saulės parkai dažnai sulaukia nevienareikšmių vertinimų vietos bendruomenėse. Vieni juos mato kaip pažangą ir indėlį į žalią energetiką, kiti – kaip kraštovaizdžio gadinimą. Kaip žemės savininkas, turėtumėte būti pasirengę ir tokioms diskusijoms.
Iš tiesų, šiuolaikiniai saulės parkai projektuojami atsižvelgiant į kraštovaizdį. Panelės paprastai nėra labai aukštos – apie 2-3 metrus, todėl iš tolo jos nesimato taip ryškiai. Be to, dažnai aplink parką sodinami krūmai ar medžiai, kurie sušvelnina vaizdą ir sukuria žalią buferinę zoną.
Ekologiniu požiūriu saulės parkai yra daug geresni nei daugelis kitų žemės naudojimo būdų. Jie negamina jokių išmetamųjų teršalų, nekelia triukšmo (išskyrus minimalų ūžesį iš inverterių), neteršia dirvožemio chemikalais. Tarp panelių eilių dažnai auga įvairi žolė ir gyvena smulkūs gyvūnai – tai gali net padidinti vietinę biologinę įvairovę, ypač jei anksčiau žemė buvo intensyviai tręšiama ir purškiama pesticidais.
Kai kurie saulės parkų operatoriai bendradarbiauja su vietiniais bitininkais, leisdami jiems laikyti avilius parko teritorijoje. Tai abipusiai naudinga – bitės gauna medingą teritoriją, o parko operatorius prisideda prie vietinės ekonomikos ir geresnio įvaizdžio bendruomenėje.
Alternatyvos ir papildomos galimybės
Žemės nuoma saulės parkui nėra vienintelis būdas užsidirbti iš saulės energetikos. Yra ir kitų variantų, kurie gali būti įdomūs priklausomai nuo jūsų situacijos.
Viena alternatyva – patiems investuoti į saulės parką ir jį eksploatuoti. Tai reikalauja didelių pradinių investicijų – paprastai nuo kelių šimtų tūkstančių iki milijonų eurų, priklausomai nuo parko dydžio. Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje pajamos gali būti gerokai didesnės nei iš nuomos. Tiesa, reikia ir žinių apie elektros rinką, ir noro užsiimti verslu, ir rizikos tolerancijos.
Kitas variantas – tapti projektų kūrėjo partneriu. Vietoj fiksuotos nuomos galite susitarti dėl dalyvavimo projekte – pavyzdžiui, įnešate žemę kaip įnašą ir gaunate dalį pelno arba akcijų bendrovėje, kuri eksploatuoja elektrinę. Tai sudėtingesnis modelis, reikalaujantis gerų teisinių ir finansinių konsultantų, bet gali būti labai pelningas.
Jei jūsų sklypas per mažas dideliam saulės parkui, galite apsvarstyti mažesnės elektrinės statybą savo reikmėms su galimybe parduoti perteklinę elektros energiją. Iki 30 kW galios elektrinės fiziniams asmenims yra palyginti paprastos administracine prasme, o nuo 2023 metų galima statyti ir didesnes elektrines pagal supaprastintą tvarką.
Dar viena įdomi galimybė – agrovoltaika, kai saulės panelės derinamos su žemės ūkio veikla. Panelės montuojamos aukščiau, kad po jomis būtų galima auginti tam tikras kultūras ar ganyti gyvulius. Tai dar gana nauja sritis Lietuvoje, bet pasaulyje jau yra sėkmingų pavyzdžių. Tokiu būdu galima gauti ir nuomos pajamas, ir toliau verstis žemės ūkiu, nors ir mažesniu mastu.
Ką daryti, jei gavote pasiūlymą
Tarkime, jau gavote konkretų pasiūlymą iš projektų kūrėjo. Kaip elgtis toliau? Pirma, neskubėkite. Nors kai kurie kūrėjai gali kurti įspūdį, kad pasiūlymas galioja labai trumpai, realybėje geri sklypai visada bus paklausūs. Skubotumas niekada nėra geras patarėjas priimant ilgalaikius sprendimus.
Antra, pasitikrinkite projektų kūrėją. Ar tai rimta įmonė su patirtimi? Ar jie jau yra įgyvendinę kitų projektų? Galite paieškoti informacijos internete, pasiteirauti kitų žemės savininkų, kurie jau bendradarbiauja su šia įmone. Deja, rinkoje pasitaiko ir nesąžiningų veikėjų, kurie tik renka pasirašytas preliminarias sutartis, o vėliau jas parduoda kitiems ar tiesiog nieko nedaro.
Trečia, palyginkite pasiūlymus. Jei gavote vieną pasiūlymą, pabandykite gauti ir kitų. Susisiekite su keliomis įmonėmis, kurios plėtoja saulės parkus, ir paklauskite, ar jie būtų suinteresuoti jūsų žeme. Tai padės suprasti rinkos kainas ir sąlygas.
Ketvirta, pasikonsultuokite su specialistais. Advokatas, kuris išmano energetikos teisę, gali labai padėti peržiūrint sutartį ir identifikuojant galimas rizikas. Taip pat gali būti naudinga pasikalbėti su buhalteriu dėl mokestinių aspektų. Taip, konsultacijos kainuoja, bet tai investicija, kuri gali apsaugoti nuo daug didesnių nuostolių ateityje.
Penkta, pasikalbėkite su šeima ir kaimynais. Jei žemė yra šeimos nuosavybė ar planuojate ją palikti paveldėtojams, svarbu, kad visi būtų informuoti ir sutiktų su sprendimu. Kaimynų nuomonė taip pat svarbi – nors jiems nereikia duoti veto teisės, geri santykiai su bendruomene yra vertingi.
Realybė po kelių metų: ko tikėtis
Kai sutartis pasirašyta ir saulės parkas pastatytas, prasideda ilgas eksploatacijos laikotarpis. Kaip tai atrodo praktiškai? Paprastai – labai ramiai. Saulės parkai reikalauja minimalios priežiūros. Kartą ar du per metus nuomotojas atsiųs komandą patikrinti įrangos, galbūt nuplauti paneles, pašalinti užaugusią žolę. Jūs kaip žemės savininkas to net nepastebėsite.
Nuomos mokestis turėtų ateiti reguliariai pagal sutartyje numatytas datas. Jei mokėjimas vėluoja, nedelsdami susisiekite su nuomotoju – rimtos įmonės visada moka laiku, o vėlavimai gali signalizuoti apie problemas. Turėtumėte gauti ir visus reikiamus dokumentus mokesčiams deklaruoti.
Laikui bėgant technologijos tobulėja. Po 10-15 metų jūsų žemėje esančios panelės jau gali būti pasenusios, nors vis dar veiks. Kai kurie nuomotojai gali pasiūlyti atnaujinti įrangą – pakeisti senus panelius naujais, efektyvesniais. Tai paprastai yra gera žinia, nes reiškia, kad projektas sėkmingas ir nuomotojas planuoja tęsti veiklą.
Artėjant sutarties pabaigai, turėtumėte pradėti galvoti apie ateitį. Ar norėsite pratęsti sutartį? Ar nuomotojas norės pratęsti? Kokiomis sąlygomis? O gal norėsite žemę atgauti ir naudoti kitais tikslais? Šie klausimai turėtų būti aptarti bent kelerius metus prieš sutarties pabaigą.
Kai sutartis baigiasi ir nuomotojas demонтuoja įrangą, žemė turėtų būti grąžinta tokios pat būklės. Praktiškai tai reiškia, kad bus išardytos visos panelės, inverteriai, kabeliai, pamatai. Žemė bus sulyginta ir, jei reikia, apsėta žole. Visas šis procesas turėtų būti atliktas per sutartyje numatytą laiką, paprastai 6-12 mėnesių po sutarties pabaigos.
Įdomu tai, kad po keliolikos metų saulės parko eksploatacijos žemė dažnai būna net geresnės būklės nei prieš tai. Kadangi ji nebuvo tręšiama cheminėmis trąšomis ir purškiama pesticidais, dirvožemis turėjo laiko „pailsėti” ir atsigauti. Kai kurie žemės savininkai po saulės parko demontavimo vėl grįžta prie ekologinio žemės ūkio ir atranda, kad žemė yra labai derlinga.
Taigi, žemės nuoma saulės parkui gali būti puiki galimybė gauti stabilias pajamas ilgam laikotarpiui be jokių investicijų ir darbo sąnaudų. Svarbu tik atidžiai įvertinti visus aspektus, pasirinkti patikimą partnerį ir pasirūpinti, kad sutartis būtų aiški ir teisinga abiem pusėms. Saulės energetika Lietuvoje dar tik įsibėgėja, todėl dabar yra geras metas apsvarstyti tokias galimybes. Žinoma, sprendimas visada lieka jums – juk tai jūsų žemė ir jūsų ateitis.
